جایگاه انبوه سازی در طرح جامع مسکن

قسمت اول

ارتقاء مداوم سطح کیفیت ساختمان و مسکن از خواسته های بر حقی است که جامعه از تولید کنندگان ساختمان و مسکن ، انتظار دارد ، آگاهی و دانش بشری به سرعت در حال گسترش است ، علم به صورت انبوه تولید می شود و در اختیار جامعه قرار می گیرد ، تلاش برای پیوستن به این روند رو به تزاید برای هر کشوری ضروری است .

در کشور ما نیز کوشش هایی برای انسجام و بالابردن مجموعه دانش ها از جمله صنعت ساختمان در حال شکل گرفتن است بالا بردن توان کیفی و کمیتی ساختمان سازی و تولید مسکن ، خواسته هر متفکری در زمینه صنعت ساختمان است. این صنعت به خاطر ابعاد اجتماعی و اقتصادی و علمی خود در رابطه نزدیک و متقابل با دیگر
بخش ها و صنایع می باشد .

نگرش به دیگر صنایع و تکنیک ها و بخش از جمله ملزومات توفیق یافتن در برنامه ریزی کیفیتی و کمیتی در ابعاد ساختمان و مسکن است .

تدوین سندی ملی برای بالا بردن توان کیفیتی ساختمان سازی و تولید مسکن بهتر و اقتصادی تر ، نقطه نظر پژوهش حاضر است .

طرح جامع مسکن حاصل تلاش 24 گروه مطالعاتی است که مطالعات موضوعی طرح را در سال 1383 انجام داده اند . این طرح همچنین متکی به دستاوردهای  مطالعات متعددی است که در چهاردهه برنامه ریزی توسعه بخش مسکن ، توسط پژوهشگران و برنامه ریزان انجام شده است .

مطالعات انجام شده ، در سازمان ملی زمین و مسکن و سایر معاونت های وزارت مسکن و شهرسازی ، به ویژه در سالهای 1376 تاکنون ، زمینه ساز و پشتیبان بخش عمده ای از یافته های این طرح می باشند .

در این طرح ، از نتایج مطالعات مشترک با بانک جهانی که منجر به تدوین استراتژی  بخش مسکن گردید ، نیز بهره گرفته شده است .

در سلسله مقالاتی که در این نشریه به چاپ  خواهیم رساند به بررسی طرح مطالعات انبوه سازی خواهیم پرداخت.

هدف این بررسی مؤلفه های اساسی در ساخت مناسب و مقرون به صرفه مسکن در زمان کمتر وبه کارگیری صحیح منابع انسانی و صنایع ساختمانی و عوامل اقتصادی با توجه به نقطه نظرهای اجتماعی می باشد .

انبوهسازی در این مباحث فرآیندی است چند وجهی که به صنعتی شدن ساختمان کمک می کند وکوشش گردیده که این صنعتی شدن و ماشینی گردیدن مسکن به عنوان پناهگاه و استراحتگاه انسان نیانجامد و این حاجت جامعه و مردم در اثر صنعتی شدن و پیش ساخته گردیدن به بیروحی نیانجامد و سیمای شهر و ساختمان های آن کسل کننده نگردند .

همان گونه که روال هر کار تحقیقاتی است ، ابتدا به گذشته هر موضوع پرداخته و سپس زمان حال مورد بررسی قرار گرفته و بعداً پیشنهاداتی برای آینده مطرح گردیده اند و کوشش گردیده که پیشنهادات و برنامه ها به صورت آرمانی نباشند ، بلکه با درک موقعیت ها و امکانات به حالت کاربردی ، مطرح گردند .

فصل اول

چنانچه مقطع بعد از انقلاب اسلامی را به  عنوان دوره منتخب برای بررسی سیاست های مرتبط با انبوهسازی در نظر بگیریم سه فصل کاملاً مشخص و بارز در این ارتباط فراروی ما قرار خواهد گرفت :

فصل اول : دهه اول انقلاب ، سال های 1358 الی 1368

فصل دوم : دوران حاکمیت برنامه های پنجساله اول و دوم ، سال های 1369 – 1378

فصل سوم : دوره برنامه پنجساله سوم 1379 -1383

در این بخش مهم ت رین سیاست ها و فعالیت های مرتبط با انبوه سازی در سه دوره فوق را مورد بررسی و ارزیابی قرار داده و متعاقب آن وضعیت فعلی انبوه سا زی و راهبردهای اساسی برای گسترش آن را مطالعه خواهیم نمود :

دوره اول : دهه اول انقلاب ، سال های 1358- 1368

این دوره را باید در واقع دوره غیبت سیاستگذاری در ارتباط با انبوه سازی نام نهاد .

اساساً فعالیت های دولت در این دوره به دنبال قانون لغو مالکیت زمین های بایر شهری مصوب 5/4/1385 بر روی تملک و واگذاری زمین متمرکز بوده و سیاستگذاری خاصی در سایر بخش ها صورت نپذیرفته است و چنانچه امکاناتی در اختیار سازندگان انبوه مسکن قرار گرفته است نیز باید صرفاً از منظر میزان واگذاری زمین مورد بررسی قرار گیرد .

جدول شماره 1 آمار واگذاری زمین به تفکیک انفرادی سازی ، تعاونی و انبوه سازان را بر حسب تعداد واحد و متراژ زمین واگذاری شده در مجموع به طور میانگین بالغ بر 65 درصد زمین های واگذاری شده به صورت انفرادی بوده است . بعد از آن تعاونی های مسکن قرار دارند که حدود 25 درصد از واگذاری ها را به خود اختصاص داده اند . اما ماگزیمم سهم واگذاری زمین به سازندگان 22 درصد در سال 67 بوده است و میانگین واگذاری  به این گروه در دوره فوق 10 درصد می باشد .

اطلاعات مذکور نشان می دهد که در مجموع فعالیت دولت در بخش واگذاری زمین به هیچ وجه در جهت انبوه سازی قرار نداشته و انبوه سازی جایگاه قابل توجهی را در تخصیص امکانات نداشته است . به طور طبیعی در تخصیص اعتبارات و تسهیلات بانکی نیز همین روند و نسبت ها جاری بوده است . در این دوره علاوه بر آنکه به طرح خاصی جهت تخصیص اعتبارات ویژه برای انبوه سازی بر نمی  خوریم و احتمالا به همین نسبت از ساخت و سازها ، تسهیلات بانکی نیز توزیع می گردیده است ولی به لحاظ اجرای طرح های ویژه برای اعطای تسهیلات به انفرادی سازان همچون صندوق پس انداز مسکن یا طرح کارکنان دولت و .... سمت و سوی سیاست کلی را در جهت گسترش انفرادی سازی نشان می دهد .

دوره دوم : دوره حاکمیت برنامه های اول و دوم، سال های 1378-1369

 دوره ده ساله 1369 الی 1378، دوره اجرای برنامه های پنجساله اول و دوم توسعه اقتصادی ، اجتماعی و فرهنگی است. بالطبع سیاست های مورد نظر بخشی در تدوین برنامه های پنج ساله از اهمیت خاصی برخوردار است . در این بخش رئوس سیاست های اتخاذ شده و نیز عمده فعالیت های انجام شده در جهت ترویج انبوه سازی را مورد مطالعه قرار می دهیم :

در جهت ترویج انبوه سازی را مورد مطالعه قرار می دهیم :

الف – برنامه اول 73-1369

در بررسی سیاست های برنامه اول تنها دو مورد از سیاست هایی که به نوعی با انبوه سازی مرتبط بوده است ملاحظه می نمائیم . این دو مورد به شرح ذیل است :

1.       تشویق بخش خصوصی، تعاونی و سازمان های مالی در تولید انبوه و احدهای مسکونی؛

2.    توسعه و ترویج سازه های بتنی در شهرهای بزرگ در جهت تشویق انبوه سازی و استفاده از مصالح محلی و قابل حمل در شهرهای بزرگ در جهت تشویق انبوه سازی .

به این ترتیب نقش بسیار کم رنگی از انبوه سازی در برنامه پنجساله اول مشاهده می کنیم .

البته در این دوره شاهد فعالیت گسترده دولت در قالب طرحی موسوم به ماده 67 آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری هستیم .

به موجب ماده مورد اشاره واگذاری زمین به سازندگان واحدهای مسکونی اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی  و همچنین کسانی که آمادگی و شرایط لازم را به منظور سرمایه گذاری در امر تولید و احداث واحدهای مسکونی ارزان قیمت به منظور ارائه  جهت فروش و اجاره با نظر وزارت مسکن و شهرسازی دارا باشند، سیاستگذاری شده است .

در شرایط ماده مذکور ، میزان زمین واگذاری به اشخاص حقیقی در هر بار متناسب با طرح و تعهد مربوط ، برای حداکثر ده واحد مسکونی و به اشخاص حقوقی حداکثر 50 واحد مسکونی تعیین گردیده است .

تا سال 1373 در قالب ماده 67 مجموعاً 718 پروژه مشتمل بر 107833 واحد مسکونی در 24 استان کشور احداث گردیده که متوسط تعداد واحدمسکونی در هر پروژه حدود 150 واحد به دست می آید .

ب – برنامه پنجساله دوم :

برنامه پنجساله دوم با شعاری محوری موسوم به " پاک " ( پس انداز ، انبوه سازی و کوچک سازی) به موضوع انبوه سازی با تاکید بیشتری نسبت به برنامه  اول پرداخت. رئوس سیاست های مصوب در این برنمه و قوانین بودجه سنواتی در ارتباط با انبوه سازی به شرح ذیل است :

1.    افزایش ظرفیت های طراحی و قوانین بودجه سنواتی ، تولید ،نگهداری ، مرمت و بهسازی ساختمان و مسکن در کشور از طریق حمایت ،سازماندهی ، تجهیز و ایجاد تشکل های صنفی و تخصصی لازم در بخش های خصوصی و تعاونی ؛

2.       افزای سهم انبوه سازی به میزان 50 درصد کل واحدهای مسکونی جدید الاحداث ؛

3.    استمرار سیاست عرضه متناسب زمین آماده سازی شده به صورت متصل و منفصل توسط بخش خصوصی ، تعاونی ها ، شهرداری ها و دولیت با تقدم واگذاری اراضی فوق به انبوه سازان ؛

4.    استمرار سیاست های جاری دولت در جهت رفع محدودیت ها و مشکلات اجرایی قانون اراضی شهری به منظور حمایت و واگذاری سهم بیشتر به تولید کنندگان واحدهای مسکونی ؛

5.    کمک به احداث مسکن برای متقاضیان کم درآمد جامعه و آسیب دیدگان از سوانح طبیعی از طریق حمایت دولت از سازندگان واحدهای مسکونی با زیربنای کم در چارچوب مصوبات شورای عالی الگوی مصرف و ..... ؛

6.       اعطای یک درصد یارانه بیشتر به تولید  کنندگان انبوه مسکن که الگوی مصرف را رعایت نمایند در مقایسه با انفرادی سازان ؛

ادامه دارد ......